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2020年注會考試《會計》典型例題:投資性房地產

財營網  2020-04-03【

  【考點1】投資性房地產的范圍

  【例題1·單選題】下列項目中屬于投資性房地產的是(  )。

  A.企業以經營租賃方式租入的土地使用權

  B.已出租的房屋租賃期屆滿,收回后暫時空置但將來繼續用于經營出租

  C.企業持有短期內以備經營出租的空置建筑物

  D.房地產企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權

  【答案】B

  【解析】選項A,經營租入的土地使用權不屬于企業的資產,與投資性房地產無關;選項C,只有在管理當局已作出正式書面決議,明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的,即使尚未簽訂租賃協議,才可視為投資性房地產;選項D,房地產企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權,應作為存貨處理。

  【例題2·多選題】甲公司是一家商業地產公司,自行建造一物業,地下共3層,地上共6層,其中地下3層擬建為用于出租的地下停車場及購物廣場,地上6層擬用于出售的房產。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。因地下停車場、購物廣場和將用于出售的房產屬于同一個項目、部分開發成本需要在出租物業和出售物業之間進行分攤。2×16年6月30日,地下停車場及購物廣場裝修完工,根據招商情況確定達到預定可使用狀態。甲公司下列會計處理中正確的有(  )。

  A.該物業建造時應作為存貨核算

  B.地下三層及購物廣場在建造期間應作為投資性房地產核算和列報

  C.地上6層建造期間應作為存貨核算

  D.地下三層及購物廣場建造期間應當以成本計量,在其公允價值能夠可靠計量時或完工后(兩者孰早),再以公允價值計量

  【答案】BCD

  【解析】由于甲公司建造地下停車場及購物廣場時已明確為出租目的,符合投資性房地產定義,故在建造期間即應作為投資性房地產核算和列報,選項A錯誤,選項B正確;地上用于出售應作為存貨核算,選項C正確;根據企業會計準則,在公允價值模式下,如果在建投資性房地產的公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的,應當以成本計量該在建投資性房地產,在其公允價值能夠可靠計量時或完工后(兩者孰早),再以公允價值計量,選項D正確。

  【考點2】投資性房地產的確認與初始計量

  【例題1·單選題】下列關于投資性房地產的確認和初始計量的敘述中,不正確的是(  )。

  A.在建造投資性房地產過程中發生的自然災害損失,直接計入當期損益

  B.持有并準備增值后轉讓的土地使用權初始確認時點為停止自用并準備增值后轉讓的日期

  C.持有以備經營出租的空置建筑物初始確認時點為租賃期開始日

  D.與投資性房地產有關的后續支出,滿足投資性房地產確認條件的,應當計入投資性房地產成本

  【答案】C

  【解析】企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物,董事會或類似機構作出書面決議,明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的,即使尚未簽訂租賃協議,也應視為投資性房地產,選項C不正確。

  【例題2·單選題】2×18年1月1日,甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同到期,甲企業于當日起對廠房進行改擴建,并與乙企業簽訂了續租合同,約定自改擴建完工時將廠房繼續出租給乙企業。2×18年12月31日廠房改擴建工程完工,共發生支出400萬元,符合資本化條件,當日起按照租賃合同約定出租給乙企業。甲企業取得該廠房時的成本為2 000萬元,假設甲企業采用成本模式計量,截至2×18年1月1日已計提折舊600萬元。不考慮其他因素,下列說法中錯誤的是(  )。

  A.發生的改擴建支出應計入投資性房地產成本

  B.改造期間不對該廠房計提折舊

  C.2×16年1月1日資產負債表上列示該投資性房地產賬面價值為0

  D.2×16年12月31日資產負債表上列示該投資性房地產賬面價值為1 800萬元

  【答案】C

  【解析】2×16年1月1日,該投資性房地產賬面價值=2 000-600=1 400(萬元),投資性房地產改擴建期間仍繼續作為投資性房地產核算,應列示金額為1 400萬元。

  【例題3·多選題】下列有關投資性房地產后續支出的表述中,正確的有(  )。

  A.與投資性房地產有關的滿足資本化條件的支出,應當計入投資性房地產成本

  B.投資性房地產改擴建后繼續用于出租,改擴建期間資本化支出計入“在建工程”科目

  C.投資性房地產改擴建期間不計提折舊或攤銷

  D.投資性房地產日常維修費用通常計入其他業務成本

  【答案】ACD

  【解析】投資性房地產改擴建后繼續用于出租,改擴建期間資本化支出應記入“投資性房地產——在建”科目,選項B不正確。

  【考點3】投資性房地產的后續計量

  【例題1·單選題】2×18年3月1日,甲公司外購一棟寫字樓并于當日直接租賃給乙公司使用,租賃期為6年,每年租金為180萬元,于每年12月31日收取。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量,該寫字樓的實際取得成本為3 000萬元;2×18年12月31日,該寫字樓的公允價值為3 100萬元。假設不考慮相關稅費,則該項投資性房地產對甲公司2×18年度利潤總額的影響金額為(  )萬元。

  A.100

  B.250

  C.280

  D.180

  【答案】B

  【解析】該項投資性房地產對甲公司2×18年度利潤總額的影響金額=180×10/12(當年確認的租金部分)+(3 100-3 000)(投資性房地產發生的公允價值變動)=250(萬元)。

  【例題2·單選題】下列關于采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產會計處理的表述中正確的是(  )。

  A.公允價值變動的金額計入當期損益

  B.按預計使用年限計提折舊

  C.公允價值變動的金額計入其他綜合收益

  D.自用房地產轉換為投資性房地產時公允價值小于賬面價值的差額計入其他綜合收益

  【答案】A

  【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊,選項B錯誤;公允價值變動的金額計入公允價值變動損益,選項C錯誤;自用房地產轉換為投資性房地產時公允價值小于賬面價值的差額計入公允價值變動損益,選項D錯誤。

  【例題3·多選題】下列有關投資性房地產后續計量的會計處理方法中,正確的有(  )。

  A.企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,但滿足一定條件時也可采用公允價值模式對其進行后續計量

  B.對投資性房地產進行后續計量,通常情況下企業可以同時采用成本模式和公允價值模式兩種計量模式

  C.只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的,才允許采用公允價值計量模式

  D.投資性房地產滿足一定條件時,可將成本模式變更為公允價值模式,且屬于會計政策變更

  【答案】ACD

  【解析】選項B不正確,企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,滿足特定條件時可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。

  【例題4·單選題】甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續計量。自2×18年1月1日起,甲公司將一棟自用廠房出租給某單位,租期為4年,每年年末收取租金1500萬元。該廠房原價為12000萬元,預計使用年限為40年,預計凈殘值為零,采用年限平均法計提折舊;至2×17年12月31日已使用10年,已計提累計折舊3000萬元。2×18年12月31日,甲公司在對該投資性房地產進行減值測試時,發現該投資性房地產的可收回金額為8000萬元。假定不考慮相關稅費,該投資性房地產對甲公司2×18年利潤總額的影響金額為(  )萬元。

  A.500

  B.1200

  C.-300

  D.1500

  【答案】A

  【解析】2×18年該投資性房地產應計提折舊額=(12000-3000)/(40-10)=300(萬元),2×18年12月31日計提減值準備前投資性房地產賬面價值=(12000-3000)-300=8700(萬元),因可收回金額為8000萬元,所以應計提投資性房地產減值準備700萬元。該投資性房地產對甲公司2×18年利潤總額的影響金額=1500-300-700=500(萬元)。

  【例題5·多選題】甲公司以公允價值對投資性房地產進行后續計量。甲公司2×17年度與投資性房地產有關的交易或事項如下:(1)出租廠房2×17年末的公允價值為1650萬元,該廠房上年末的賬面價值為1700萬元;(2)2×17年1月1日,將原擬自用的商品房改為出租,轉換日的公允價值小于其賬面價值80萬元;(3)2×17年1月1日,將原自用乙辦公樓改為出租,轉換日的公允價值大于賬面價值600萬元;(4)收到出租丙辦公樓2×17年4月至12月的租金540萬元。按照租賃協議的約定,丙辦公樓的租賃期自2×17年1月1日起至2×17年12月31日止,2×17年1月至3月免收租金。

  不考慮其他因素,下列各項關于甲公司與投資性房地產相關會計處理的表述中,正確的有(  )。(2018年)

  A.2×17年末出租廠房按1700萬元計量

  B.擬自用改為出租的商品房轉換日的公允價值小于其賬面價值的差額80萬元計入當期損益

  C.自用改為出租的乙辦公樓轉換日的公允價值大于賬面價值600萬元計入其他綜合收益

  D.出租丙辦公樓2×17年度每月確認租金收入45萬元

  【答案】BCD

  【解析】以公允價值對投資性房地產進行后續計量應按照期末公允價值計量,2×17年年末出租廠房應按公允價值1650萬元計量,選項A錯誤。

  【考點4】投資性房地產的轉換

  【例題1·單選題】甲公司將一幢自用辦公樓轉換為采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產,該辦公樓的賬面原值為5 000萬元,至轉換日已計提折舊100萬元,已計提固定資產減值準備300萬元,轉換日該辦公樓的公允價值為6 000萬元。甲公司采用資產負債表債務法核算所得稅,所得稅稅率25%。不考慮其他因素,轉換日記入“其他綜合收益”科目的金額為(  )萬元。

  A.6 000

  B.4 700

  C.1 050

  D.1 400

  【答案】C

  【解析】記入“其他綜合收益”科目的金額=[6 000-(5 000-100-300)]×(1-25%)=1 050(萬元)。

  【例題2·多選題】下列關于投資性房地產與非投資性房地產轉換的會計處理的表述中,正確的有(  )。

  A.采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,其賬面價值與公允價值的差額計入其他綜合收益

  B.采用成本模式計量的投資性房地產轉換為存貨時,其賬面價值與公允價值的差額計入公允價值變動損益

  C.自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,其賬面價值大于公允價值的差額計入公允價值變動損益

  D.存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,其賬面價值小于公允價值的差額計入其他綜合收益

  【答案】CD

  【解析】采用成本模式計量的投資性房地產轉換為非投資性房地產時,不需要考慮公允價值的影響,選項A和B錯誤。

  【例題3·單選題】下列資產分類或轉換的會計處理中,符合會計準則規定的有(  )。

  A.自用建筑物停止自用改為出租,其轉換日為租賃開始日

  B.將作為存貨的房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產,應按其在轉換日的公允價值入賬,其公允價值與賬面價值的差額計入其他綜合收益

  C.將投資性房地產的后續計量由公允價值模式轉為成本模式

  D.因簽訂不可撤銷的出售協議,將對聯營企業投資終止采用權益法核算,并作為持有待售資產列報

  【答案】D

  【解析】選項A,自用建筑物停止自用改為出租,其轉換日為租賃期開始日;選項B,將作為存貨的房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產的,應按其在轉換日公允價值與賬面價值的差額貸記“其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目。選項C,投資性房地產不能由公允價值模式轉為成本模式。

  【例題4·多選題】下列關于投資性房地產與非投資性房地產轉換的會計處理的表述中正確的有(  )。

  A.采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應將該房地產轉換前的賬面價值作為轉換后自用房地產的入賬價值

  B.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值

  C.自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,其賬面價值大于公允價值的差額計入其他綜合收益

  D.存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,其賬面價值小于公允價值的差額計入公允價值變動損益

  【答案】AB

  【解析】選項C不正確,自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,其賬面價值大于公允價值的差額計入公允價值變動損益;選項D不正確,存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,其賬面價值小于公允價值的差額計入其他綜合收益。參考教材P84~P88。

  【例題5·多選題】甲公司2×15年12月31日購入一棟辦公樓,實際取得成本為6 000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年,預計凈殘值為零,采用年限平均法計提折舊。因公司遷址,2×18年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協議,該協議約定:甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司,租賃期開始日為協議簽訂日,租期2年,年租金300萬元,每半年支付一次。租賃協議簽訂日該辦公樓的公允價值為5 200萬元。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中,正確的有(  )。

  A.出租辦公樓應于2×18年計提折舊300萬元

  B.出租辦公樓應于租賃期開始日確認公允價值變動損益-50萬元

  C.出租辦公樓應于租賃期開始日按5 250萬元確認為投資性房地產

  D.出租辦公樓2×18年取得的150萬元租金收入應確認其他業務收入

  【答案】BD

  【解析】2×18年應計提的折舊=6 000÷20×6/12=150(萬元),選項A錯誤;辦公樓出租前的賬面價值=6 000-6 000/20×2.5=5 250(萬元),出租日轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產,按租賃期開始日的公允價值5 200萬元確認為投資性房地產,應確認公允價值變動損益=5 200-5250=-50(萬元),選項B正確,選項C錯誤;出租辦公樓取得的租金收入應當作為其他業務收入,選項D正確。

  【例題6·多選題】甲公司2×18年6月30日將自用房產轉作出租,且以公允價值模式進行后續計量,該房產原值1 000萬元,預計使用年限為10年,采用年限平均法計提折舊,預計凈殘值為零,至2×18年6月30日已經使用3年,未計提減值準備,轉換日公允價值為1 000萬元,2×18年12月31日公允價值為930萬元。假設稅法對該房產以歷史成本計量,且與房產自用時的折舊政策一致。甲公司適用的所得稅稅率為25%,下列與該投資性房地產相關的確認計量表述中正確的有(  )。

  A.2×18年12月31日投資性房地產賬面價值為930萬元

  B.2×18年12月31日投資性房地產計稅基礎為650萬元

  C.2×18年12月31日遞延所得稅負債期末余額為70萬元

  D.2×18年應確認所得稅費用70萬元

  【答案】ABC

  【解析】2×18年12月31日投資性房地產賬面價值為其公允價值930萬元,選項A正確;2×18年12月31日投資性房地產計稅基礎=(1 000-1 000 /10×3)-1 000/10×6/12=650(萬元),選項B正確;2×18年12月31日遞延所得稅負債余額=(930-650)×25%=70(萬元),選項C正確;甲公司2×18年6月30日初始確認投資性房地產以公允價值1 000萬元入賬,計稅基礎=1 000-1 000/10×3=700(萬元),產生應納稅暫時性差異=1 000-700=300(萬元),確認遞延所得稅負債對應其他綜合收益的金額為75萬元(300×25%),2×18年影響損益的暫時性差異=(1 000-930)-1 000/10×6/12=20(萬元),應沖減所得稅費用=20×25%=5(萬元),或計入所得稅費用金額=70-75=-5(萬元),選項D錯誤。

  相關會計分錄如下:

  借:其他綜合收益                 75

  貸:遞延所得稅負債                70

  所得稅費用                   5

  【提示】該自用房產至2×18年6月30日已經使用3年,即折舊金額300萬元(1 000/10×3)中包含2×18年1月1日至2×18年6月30日應計提的折舊額。

  試題來源:【注冊會計師考試《會計》題庫下載

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