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2020年注冊會計師《稅法》考點強化:房產稅法、契稅法

財營網  2020-09-11【

  考點1:房產稅的納稅人和征稅對象

  【例題1·單選題】下列房屋及建筑物中,屬于房產稅征稅范圍的是( )。(2014年)

  A.農村的居住用房

  B.建在室外的露天游泳池

  C.個人擁有的市區經營性用房

  D.尚未使用或出租而待售的商品房

  【答案】C

  【例題2·單選題】無租使用其他單位房產的,其房產稅納稅規定是( )。

  A.免征房產稅

  B.由無租使用其他單位房產的單位和個人按照同類租金收入代繳房產稅

  C.由無租使用其他單位房產的單位和個人按照房產余值繳納房產稅

  D.由產權所有人按照同類租金收入代繳房產稅

  【答案】C

  【例題3·多選題】下列情形中,應由房產代管人或者使用人繳納房產稅的有( )。(2013年)

  A.房屋產權未確定的

  B.房屋產權所有人不在房屋所在地的

  C.房屋租典糾紛未解決的

  D.房屋承典人不在房屋所在地的

  【答案】ABCD

  【例題4·單選題】下列各項中,應作為融資租賃房屋房產稅的納稅人和計稅依據的是( )。

  A.出租人按照房產售價

  B.承租人按照房產余值

  C.承租人按照房產原值

  D.出租人按照房產租金

  【答案】B

  考點2:房產稅的稅率

  【例題1·多選題】下列有關房產稅稅率的表述符合現行規定的有( )。

  A.工廠擁有并使用的車間適用1.2%的房產稅稅率

  B.個體戶房屋用于自辦小賣部的適用1.2%的房產稅稅率

  C.個人住房出租用于某企業存放貨物,適用12%的房產稅稅率

  D.個人住房出租,不區分用途,按照4%的房產稅優惠稅率計稅

  【答案】ABD

  【例題2·單選題】李某在2019年4月將一處住房出租給別人居住(已簽訂合同)。下列各項稅務處理中,正確的是( )。

  A.應按4%的稅率繳納房產稅

  B.應按5%的征收率繳納增值稅

  C.應按20%的稅率繳納個人所得稅

  D.應按3%~5%稅率繳納契稅

  【答案】A

  考點3:房產稅的計稅依據

  【例題1·單選題】某企業2016年3月投資1500萬元取得5萬平方米的土地使用權,繳納契稅60萬元,用于建造面積為4萬平方米的廠房發生的建造成本為2000萬元,2016年底竣工驗收并投入使用。對該廠房征收房產稅時所確定的房產原值是( )。(2017年)

  A.3200萬元

  B.5000萬元

  C.3560萬元

  D.3500萬元

  【答案】C

  【解析】對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。契稅應計入房產原值。所以計征房產稅的房產原值=1500+60+2000=3560(萬元)。

  【例題2·單選題】2019年某企業支付8500萬元(不含增值稅,下同)取得12萬平方米的土地使用權,花費500萬元對土地進行開發,新建廠房建筑面積5萬平方米,廠房建造成本2000萬元,2018年年底竣工驗收,對該企業征收房產稅的房產原值是( )萬元。

  A.2000

  B.9083.33

  C.9500

  D.10500

  【答案】C

  【解析】該企業計入房產原值的地價=(8500+500)/12×5×2=7500(萬元)

  征收房產稅的房產原值=7500+2000=9500(萬元)。

  【例題3·單選題】2019年4月,某企業將其與辦公樓相連的地下停車場和另一獨立的地下建筑物改為地下生產車間,停車場原值100萬元,地下建筑物原價200萬元,該企業所在省財政和稅務部門確定地下建筑物的房產原價的折算比例為50%,(省人民政府確定的)房產原值減除比例為30%。該企業以上兩處地下建筑物2019年4月至12月份應繳納房產稅( )萬元。

  A.0.95

  B.1.15

  C.1.26

  D.1.89

  【答案】C

  【解析】與地上相連的地下建筑物要將地上地下視為一個整體,按照地上建筑物的規定計稅;獨立的地下建筑物作為工業用途的,需要按照折算比例對原價打折扣減,再減除損耗計稅。2019年4月至12月份應繳納房產稅=(100+200×50%)×(1-30%)×1.2%×9/12=1.26(萬元)。

  【例題4·單選題】某工廠2016年2月自建的廠房竣工并投入使用,該廠房的原值是8000萬元,其中單獨用于儲存物資的地下室為800萬元,假設房產原值的減除比例為30%,地下室應稅原值為房產原值的60%。該企業2016應繳納房產稅( )。(2016年)

  A.56萬元

  B.59.14萬元

  C.53.76萬元

  D.61.60萬元

  【答案】C

  【解析】應繳納房產稅=(8000-800)×(1-30%)×1.2%×10/12+800×60%×(1-30%)×1.2%×10/12=53.76(萬元)。

  【例題5·單選題】某公司2015年購進一處房產,2019年4月30日交付用于5月開始的投資聯營(收取固定收入,不承擔聯營風險),投資期3年,當年取得含稅固定收入160萬元。該房產原值3000萬元,當地政府規定的減除幅度為30%,該公司選擇簡易辦法計算增值稅,則該公司2019年應繳納的房產稅為( )。

  A.26.69萬元

  B.27.6萬元

  C.29.7萬元

  D.44.4萬元

  【答案】A

  【解析】應納房產稅=3000×(1-30%)×1.2%×4/12+160/(1+5%)×12%=8.4+18.29=26.69(萬元)。

  【例題6·單選題】房產出租時,如果以勞務為報酬抵付房租收入的,據此計征房產稅的依據是( )。

  A.同類勞務的平均價格

  B.同類勞務的最高價格

  C.同類房產的租金水平

  D.同類房產的價值折算

  【答案】C

  【解析】房屋出租時,如果以勞務為報酬抵付房租收入的,應根據當地同類房產的租金水平,確定一個標準租金額從租計征。

  【例題7·多選題】下列項目中,應以房產租金作為計稅依據征收房產稅的有( )。(2015年)

  A.以融資租賃方式租入的房屋

  B.以收取固定收入、不承擔聯營風險方式投資的房屋

  C.以經營租賃方式租出的房屋

  D.居民住宅區內業主自營的共有經營性房屋

  【答案】BC

  【例題8·單選題】某上市公司2018年6月購得一處高檔會所,增值稅專用發票金額5000萬元,增值稅250萬元,然后加以改建,支出500萬元(不含增值稅,下同)在后院新建一露天泳池,支出500萬元新增中央空調系統,拆除200萬元的照明設施,再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統,會所于2018年底改建完畢并對外營業。當地規定計算房產余值扣除比例為30%,2019年該會所應繳納房產稅( )。

  A.42萬元

  B.48.72萬元

  C.50.4萬元

  D.54.6萬元

  【答案】B

  【解析】應納房產稅=[5000+500+(500-200)]×(1-30%)×1.2%=48.72(萬元)。

  考點4:房產稅的稅收優惠

  【例題1·多選題】

  下列各項中,符合房產稅優惠政策規定的有( )。

  A.個人所有的非營業用房產免征房產稅

  B.宗教寺廟、名勝古跡自用的房產免征房產稅

  C.國家機關附屬招待所使用的房產免征房產稅

  D.經營公租房的租金收入免征房產稅

  【答案】ABD

  【例題2·單選題】某企業2008年房產原值共計9000萬元,其中該企業所屬的幼兒園和子弟學校用房原值分別為300萬元、800萬元,當地政府確定計算房產稅余值的扣除比例為25%,該企業2008年應繳納的房產稅( )萬元。(2009年原制度)

  A.71.1

  B.73.8

  C.78.3

  D.81

  【答案】A

  【解析】應繳納房產稅=(9000-300-800)×(1-25%)×1.2%=71.1(萬元)。

  【例題3·單選題】A企業3000平方米廠區的土地使用權賬面原值為30萬元,該廠區內有一1600平方米的生產車間房產賬面原值為1000萬元(不含土地價值),該企業在2019年10月15日按照去產能和調結構政策要求停產停業,該企業2019年應納房產稅和城鎮土地使用稅合計為(  )萬元。(當地的房產原值減除比例為30%,城鎮土地使用稅每平方米年稅額15元)

  A.9.68

  B.10.96

  C.11.83

  D.12.9

  【答案】B

  【解析】該企業2019年應納房產稅=(1000+30)×(1-30%)×1.2%×10/12=7.21(萬元);

  該企業2019年應納城鎮土地使用稅=3000×15×10/12÷10000=3.75(萬元);

  該企業2019年應納房產稅和城鎮土地使用稅合計=7.21+3.75=10.96(萬元)。

  【例題4·單選題】某農產品批發市場占地5400平方米,分為三層,房產原值1100萬元,該市場第一層經營水產品、蔬菜、干鮮果品和肉禽蛋;二層經營糧油;三層經營日用品和服裝。當地城鎮土地使用稅稅額標準為每平方米8元,房產稅扣除比例為30%,則該市場2019年應納的房產稅和城鎮土地使用稅合計為( )。

  A.4.32萬元

  B.4.52萬元

  C.4.72萬元

  D.4.92萬元

  【答案】B

  【解析】應納城鎮土地使用稅=5400×1/3×8÷10000=1.44(萬元);應納房產稅=1100×(1-30%)×1.2%×1/3=3.08(萬元);房產稅和城鎮土地使用稅合計為4.52萬元。

  考點5:房產稅的納稅義務發生時間

  【例題1·多選題】下列關于房產稅納稅義務發生時間的表述中,正確的有( )。(2018年)

  A.納稅人自行新建房屋用于生產經營,從建成之月起繳納房產稅

  B.納稅人將原有房產用于生產經營,從生產經營之月起繳納房產稅

  C.納稅人出租房產,自交付出租房產之次月起繳納房產稅

  D.房地產開發企業自用本企業建造的商品房,自房屋使用之次月起繳納房產稅

  【答案】BCD

  【例題2·多選題】甲工業企業2019年初固定資產賬面原值中,擁有廠房原值為3000萬元,倉庫原值1000萬元,2019年4月5日,將該倉庫以1000萬元(不含稅)的價格過戶轉讓給乙外資企業,不考慮其他稅費,當地政府規定房產稅減除比例為30%,則( )。

  A.甲企業當年應納房產稅27.65萬元

  B.甲企業當年應納房產稅28萬元

  C.乙企業當年應納房產稅5.6萬元

  D.乙企業當年應納房產稅5.95萬元

  【答案】BC

  【解析】甲企業當年應納房產稅=3000×(1-30%)×1.2%+1000×(1-30%)×1.2%×4/12=25.2+2.8=28(萬元)。

  乙企業當年應納房產稅=1000×(1-30%)×1.2%×8/12=5.6(萬元)。

  考點6:契稅的納稅人和征稅范圍

  【例題1·多選題】孫某將自有商鋪無償贈與非法定繼承人王某,已向稅務機關提交經審核并簽字蓋章的“個人無償贈與不動產登記表”。下列有關孫某贈房涉及稅收的表述中,正確的有( )。

  A.孫某應繳納契稅

  B.王某應繳納契稅

  C.孫某應繳納印花稅

  D.王某應繳納印花稅

  【答案】BCD

  【例題2·多選題】甲企業在2019年得到政府無償劃撥來的一宗土地使用權,開發建造完工后,經批準在補辦了土地使用權出讓手續、繳納土地出讓金后,甲企業將房產連同土地使用權轉讓給乙企業。以下說法正確的有( )。

  A.甲企業補辦土地使用權出讓手續、繳納土地出讓金時應繳納契稅

  B.甲企業將房產轉讓給乙企業應繳納印花稅

  C.甲企業將房產轉讓給乙企業應繳納土地增值稅

  D.乙企業取得甲企業轉讓的房產應繳納契稅

  【答案】ABCD

  【例題3·單選題】下列行為中,應當繳納契稅的是( )。(2018年)

  A.個人以自有房產投入本人獨資經營的企業

  B.企業將自有房產與另一企業的房產等價交換

  C.公租房經營企業購買住房作為公租房

  D.企業以自有房產投資于另一企業并取得相應的股權

  【答案】D

  【例題4·多選題】下列行為中,應繳納契稅的有( )。

  A.張三家保姆接受張三遺贈房產

  B.企業接受另一企業的房產投資并付出股權對價

  C.企業以自有房產等價交換另一企業的房產

  D.個人以自有房產投入本人獨資經營的企業

  【答案】AB

  【例題5·多選題】下列各項應征收契稅的有( )。

  A.以獲獎方式取得房屋產權

  B.買房拆料

  C.個人購買屬于家庭唯一住房的普通住房

  D.在股權轉讓中,甲工廠承受乙商店股權

  【答案】ABC

  考點7:契稅的計稅依據和稅額計算

  【例題1·單選題】甲企業2016年1月因無力償還乙企業已到期的債務3000萬元,經雙方協商甲企業同意以自有房產償還債務,該房產的原值5000萬元,凈值2000萬元,評估現值9000萬元。乙企業支付了差價款6000萬元,雙方辦理了產權過戶手續,則乙企業計繳契稅的計稅依據是( )。(2016年)

  A.5000萬元

  B.6000萬元

  C.2000萬元

  D.9000萬元

  【答案】D

  【解析】以房產抵債的,視同房屋買賣,應由產權承受人,按房屋現值繳納契稅。

  【例題2·單選題】贈與房屋時,確定契稅計稅依據所參照的價格或價值是( )。(2017年)

  A.房屋原值

  B.攤余價值

  C.協議價格

  D.市場價格

  【答案】D

  【解析】土地使用權贈與、房屋贈與,契稅的計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

  三個疑難問題:

  1.等價交換房屋≠實物交換房屋;

  2.以房抵債——現值與折價的關系;

  3.個人無償贈與不動產的行為:

  法定繼承——免稅;

  遺囑繼承、受遺贈——征稅;

  生前贈與——全額征收契稅。但婚姻存續期間夫妻之間變名或加名的免征。(2014年財稅4號文件)

  【例題3·單選題】居民乙因拖欠居民甲180萬元款項無力償還,2010年6月經當地有關部門調解,以房產抵償該筆債務,居民甲因此取得該房產的產權并支付給居民乙差價款20萬元。假定當地省政府規定的契稅稅率為5%。下列表述中正確的是( )。(2010年)

  A.居民甲應繳納契稅1萬元

  B.居民乙應繳納契稅1萬元

  C.居民甲應繳納契稅10萬元

  D.居民乙應繳納契稅10萬元

  【答案】C

  【解析】居民甲應納契稅=(180+20)×5%=10(萬元)。

  【例題4·單選題】居民甲某共有三套房產,2007年將第一套市價為80萬元的房產與乙某交換,并支付給乙某15萬元;將第二套市價為60萬元的房產折價給丙某抵償了50萬元的債務;將第三套市價為30萬元的房產作股投入本人獨資經營的企業。若當地確定的契稅稅率為3%,甲某應繳納契稅( )。(2008年)

  A.0.45萬元

  B.1.95萬元

  C.2.25萬元

  D.2.85萬元

  【答案】A

  【解析】甲某應納契稅=15×3%=0.45(萬元)。

  【例題5·單選題】居民甲2008年購置了一套價值100萬元的新住房,同時對原有的兩套住房處理如下:一套出售給居民乙,成交價格50萬元;另一套市場價格80萬元的住房與居民丙進行等價交換。假定當地省政府規定的契稅稅率為4%,則居民甲2008年應繳納的契稅為( )。(2009年)

  A.4萬元

  B.6萬元

  C.7.2萬元

  D.9.2萬元

  【答案】A

  【解析】居民甲應繳納的契稅=100×4%=4(萬元)。

  【例題6·多選題】甲企業2016年5月以自有房產對乙企業進行投資并取得了相應的股權,辦理了產權過戶手續,經有關部門評估,該房產的現值為24000萬元,當月丙企業以股權方式購買該房產并辦理了過戶手續,支付的股份價值為30000萬元,下列各企業計繳契稅的處理中,正確的有( )。(2016年)

  A.甲企業以房產投資的行為不繳納契稅

  B.丙企業按30000萬元作為計稅依據計繳契稅

  C.乙企業向丙企業出售房屋不繳納契稅

  D.乙企業從甲企業取得房屋按房產現值24000萬元作為計稅依據計繳契稅

  【答案】ABCD

  【解析】選項AC:契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅,甲企業以房產投資、乙企業向丙企業出售房屋,二者都屬于轉讓方,不繳納契稅;選項B:房屋買賣,以成交價格(本題為30000萬元)為計稅依據,由承受方丙企業繳納契稅;選項D:以房產作投資、入股,視同房屋買賣,以房產現值(本題為24000萬元)為計稅依據,由承受方乙企業繳納契稅。

  考點8:契稅稅收優惠的一般規定和特殊規定

  【例題1·多選題】下列取得房產的情形中,免征契稅的有( )。(2019年)

  A.個人購買家庭唯一非公有住房

  B.城鎮職工首次取得公有制單位集資建成普通住房

  C.個人購買家庭第二套改善性住房

  D.公租房經營單位購買住房作為公租房

  【答案】BD

  【例題2·多選題】以下符合契稅政策規定的有( )。

  A.公租房經營單位購買住房作為公租房的,免征契稅

  B.企業廠房評估增值的,應繳納契稅

  C.企業接受另一家外資企業贈送的倉庫,受贈方應繳納契稅

  D.企業按規定實施破產,債權人承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬,應征收契稅

  【答案】AC

  【例題3·多選題】下列各項中,符合契稅規定的有( )。(2009年原制度)

  A.城鎮職工按規定第一次購買公有住房免征契稅

  B.某人中獎獲得一套市場價格為60萬元的住房,應以60萬元為計稅依據繳納契稅

  C.在股權轉讓中,單位承受企業股權,企業土地、房屋權屬不發生轉移,不征收契稅

  D.甲向乙無償贈送一套市場價格為60萬元的住房,同時乙向甲贈送一幅市場價格為20萬元的書畫作品,乙應以40萬元為計稅依據繳納契稅

  【答案】ABC

  【例題4·多選題】下列方式獲取的房屋權屬中,可以免征契稅的有( )。(2017年)

  A.以實物交換取得的房屋權屬

  B.因買房拆料取得的房屋權屬

  C.全資子公司承受的母公司劃轉的房屋權屬

  D.債權人承受破產企業抵償債務的房屋權屬

  【答案】CD

  【例題5·單選題】安徽省某市居民王先生和太太2016年1月以30萬元購買一套54平方米的住房用作結婚新房,2019年8月生子后,改善住房條件,以73.5萬元(發票注明價款70萬元,增值稅3.5萬元)購買了第二套88平方米的住房,則王先生一家兩次共繳納契稅( )。

  A.1萬元

  B.1.08萬元

  C.1.43萬元

  D.1.5萬元

  【答案】A

  【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%的稅率征收契稅。王先生一家兩次共繳納契稅=(30+70)×1%=1(萬元)。

  【例題6·多選題】居民甲將一處門面房無償贈送給他的孫子乙,雙方填寫簽訂了“個人無償贈與不動產登記表”。產權轉移等手續辦完后乙又將該套房屋與丙的一套商住兩用房進行交換,雙方簽訂了房屋交換合同。下列關于甲、乙、丙應納印花稅及契稅的表述中,正確的有( )。

  A.乙應對接受甲的房屋贈與計算繳納契稅

  B.乙和丙交換房屋應按所交換房屋的市場價格分別計算繳納契稅

  C.甲應對“個人無償贈與不動產登記表”按產權轉移書據稅目繳納印花稅

  D.乙應對“個人無償贈與不動產登記表”和與丙簽訂的房屋交換合同按產權轉移書據稅目繳納印花稅

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